8月住宅成交环升15.67% 商品房成交总量持续走低

8月已过，回顾这一个月的济南楼市，可以说是热闹异常，一方面是房企拿地热情不减;另一方面成交不停降，均价不断涨;加之，调控“变相”松绑，总是处于百姓关注和媒体聚焦的风口浪尖上，房地产市场的一丁点风吹草动都会引起轩然大波。8月的楼市让人雾里看花，看不透，接下来，请大家调整好座椅，收好小桌板，看凤凰房产为大家做的总结。

一、住宅成交环降11.16% 低价刚需房去化率高

根据凤凰房产济南站统计，2017年8月济南商品房共计成交9968套，与7月的11220套相比减少了1252套，环比下降11.16%;其中住宅成交5382套，占总成交的54%，环比上月增加729套，上升15.67%。同比来看，今年8月的商品房成交量比去年同期的16568套减少了6600套，同比下跌39.84%，住宅成交量相比去年的11660套减少了1692套，同比下跌53.84%。

从以下商品房与住宅成交走势来看，8月商品房走势走势起伏较大，第3周的时候有大幅下降，住宅成交走势依附于商品房交易走势，同样是第3周下降明显，仅有1316套住宅成交。据凤凰房产统计，8月每周商品房成交约在2492套房，住宅约成交1345套。

8月份成交量明显低于7月，但住宅成交量有所增加，这也说明了如今在济南，刚需族还有非常大的消费需求，限价的持续意义重大。同比去年，今年的成交下降明显，可以看出一系列调控下济南楼市降温明显，8月落户政策放开，楼市“变相”松绑，但回温并不明显。

从开盘项目来看，8月济南共有27个项目加推新房源，比7月增加12个项目，就入市房源量来看，8月共计入市5162套房源，比7月增加1968套房源，随着下半年继续深化，预计9月将有16个项目预计加推/开盘，新城·香溢澜庭，海信九麓府，鲁能泰山7号，财富壹号等项目即将与购房者见面，上半年那种供不应求的市场格局将继续，会否得到缓解还不好说。

9月开盘加推预告

二、土地市场不平静楼面价再刷新记录

虽然政府通过土地溢价率和预售挂钩、设定最高限价、配建安置房等调控手段提高了房企的拿地条件，且对部分土地设定了拿地标准，但仍然无法阻挡房企的拿地热情。8月份，济南土地市场共成交36宗、164.32万平米。其中居住用地成交21宗116.85万平米;商业用地成交11宗、36.11万平米;另有1宗居住和商业混合用地以及多宗其他类型的用地。

唐冶片区土地入市遭众房企哄抢，房企出价触及最高限价之后竞拍安置房的政策首次执行，大型房地产商争相出手，唐冶片区与长岭山片区的楼面价彪至13514元/㎡;

汉峪、盛福片区接力唐冶，再为济南土地市场添砖加瓦，按照房企出价触及最高限价竞拍安置房的政策，各大房企势头不减。在最高限价下，最受关注的盛福地块最终被万科以26 亿的价格摘得，同时配建75187 平米的安置房，而且楼面地价最高已到1.44万。实际上，加上保障房以及配建小学、公共设施，部分成本达到2万左右。不禁让人感叹刚需族日后如果想要“上车”恐怕会更难。8月土地成交情况一览表如下：

8月4日土地成交情况一览点击查看

8月11日土地成交一览点击查看

三、落户政策全面放开亮点频现

近日，济南对现行户口迁移政策进行了调整完善。在此基础上，济南市公安机关制定了户口迁移配套实施细则，并于2017年8月10日起正式按新政策受理相关户口迁移业务。原来的“高学历”、“购房需满90平米”等落户“硬杠杠”自此全部被废除。

区别于一线城市接连出台收紧户籍政策，作为二线城市的济南此次以空前开放的姿态吸引外来人口落户。以合法稳定住所和合法稳定就业为基础，济南此次对原有户籍政策进行了大幅度改革调整，在降低迁移落户标准，拓宽各类人才落户通道等方面不乏亮点。

落户政策的全面放开，为济南引进人才打了漂亮的一仗，引进人才的同时也为济南楼市投下一记重磅，随着落户政策的放开，透露着楼市的信号，济南一大批潜在购买力被释放，推动了济南楼市的发展。

四、网上司法拍卖房产高潮迭起

8月份，济南法院在淘宝上拍卖的动作频频。天桥区法院等多个区级法院发力，学区房、豪宅、豪车、车位都上了淘宝，引发多人抢拍;高新区辖区的一整栋楼，也被标价2000多万元整体拍卖。然而，这些只能算“小打小闹”，还有真正的“大手笔”——近日，济南市中级人民法院在淘宝网上“挂”出最新一批即将司法拍卖的房产，标价1.6亿多元的房产赫然在列，据悉被拍卖的房产均在二环东路。另外，济南法院近期也将对一大批查封房产进行公开拍卖，其中包括三箭银苑、百花等小区，户型齐全。

济南相关法院近期拍卖的部分房产点击查看原图

司法拍卖的房产，与一般房产有什么不同?媒体曾经这么报道：司法拍卖房源相对于市面上的普通房源来讲，还是有一定区别的。“首先，司法拍卖的房产比同期市场交易的价格偏低，在价格上的优势很明显，在房价普遍高涨的今天，这也是司法拍卖房受欢迎的主要原因。

其次，被查封的房产位置有一定的优越性，小区的环境和相关的配套设施也比较好，像这些房源的地段，没有特殊的情况，持有人是不会选择出售的。

另外，司法拍卖的房产是否限购?江苏高级人民法院去年曾经专门出台文件解释了这个问题。文件中是这么说的：司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为。个别地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受法律约束，不受地方性房产限购政策的影响。

据了解，在实际的操作中，司法拍卖是否限购，在各地并不一致。其中，有10个城市，依然将司法拍卖的房产纳入到了限购行列，包括济南。

五、济南首套房贷利率上调刚需或被误伤

对于很多城市来说银行利率已经从折扣价变成了加价，济南也不例外!驻济部分银行日前先后调整了房贷利率。首套房上浮5%-10%，二套房上浮 15%，有的甚至上浮30%。近半年来，首套房利率先后经历四次调整，从8.5折优惠一路跳涨到1.1倍。对于房贷利率上浮，有分析人士表示，这一轮利率上调最核心的原因，不是为了配合金融政策调整的需要，主要还是因为银行额度不足引起。

针对最近的信贷收紧风波，有专家表示，银行目前资金较为紧张，而且严厉调控下房贷风险加剧，他们可能更愿意将贷款放到贷款利率高的项目之上，加之个人房贷业务的利润相对较低，所以干脆让房贷利率屡屡上浮。信贷政策对楼市有着至关重要的影响，随着信贷持续收紧，购房成本的增加，一部分声音表示，首套房房贷的客户多为刚需，在房贷利率上涨之后，难免会被误伤，这部分购房者的观望情绪或许将更加严重。

六、房产类业务办理程序简化业主受益

1、房产证办好了发短信提醒来领 10天里已有上万济南人受益

自7月20日起，自市国土资源局不动产登记中心与12345市民服务热线建立信息共享联动机制，开通短信提醒业务以来，已有万余名市民受益并办理了相关业务，真正实现了让数据多跑路、让群众少跑腿。

2、济南住房维修资金可以电子化交存了！

24日，记者从济南市住房保障和房产管理局及住房维修资金管理中心获悉，我市已成功实现商品房维修资金电子化交存服务，以后市民用手机银行和网上银行就可以交住房维修金了。

3、济南房产交易能网上预约3类业务 6时段可选

啥业务能网上预约?商品房备案撤销存量房限购资格核查存量房网上签约

网上预约如何办理?登录济南市房管局政务网站进入“房产交易网上服务大厅”或登录“济南房管与城市更新”微信公众号，点击“便民服务-在线预约”在相应页面选择业务类型、预约时段、填写预约信息办理申请到房产交易大厅刷二代身份证现场取号到房产交易大厅3-4号“交易网上预约”窗口办理相关业务。

4、新房主想落户原房主户口不挪窝济南发首份迁户告知书

新房主买了房子，老房主就是不迁户口咋办?多年来，这个问题一直困扰着不少二手房买家。随着户籍新政的落实，这个“麻烦事儿”终于有了解决途径。